bajarán los precios por los pisos de los bancos?

Uno de los temas más candentes en este momento en el sector inmobiliario, es como repercutirá la gran bolsa de pisos que poseen los bancos, en un posible ajuste de precios a la baja en el sector inmobiliario. Nuestra opinión es que repercutira en una bajada general, pero sólo en los segmentos y zonas que comercializan producto.

Si tomamos a Banesto como ejemplo, observamos que tienen dos web inmobiliarias, la mas conocida es casaktua, donde  la mayoria de los pisos son de muy bajo nivel y procedentes de activos adjudicados, pero también tienen disponible la web mesena inmobiliaria donde comercializan producto de obra nueva.

Entre ambas web cubren cualquier tipo de vivienda, pero no en todas las zonas.  Si analizamos madrid que es quizás la zona que mayor tiron puede tener a nivel nacional, vemos que tienen oferta de segundamano sobre todo en zonas de bajo poder adquisitivo y muy centrado en la zona sur de la capital y provincia. En cuanto a obra nueva, la oferta es muy escasa. En ambos casos los pisos que se encuentran dentro del área de cinturón de la M-30 se pueden contar casi con los dedos de la mano.

Pensemos que los bancos se estiman que tienen unos 300.000 propiedades en stock, de los cuales la mitad esta en estado “comercializable” y el resto esta en proceso de “puesta a punto” solucionando problemas de todo tipo: juridicos, de habitabilidad, por ocupaciones ilegales (okupas) o legales (contratos de alquiler y alquiler con opción a compra), VPOs, proindivisos, etc

Se espera que el 2011 sea incluso peor a nivel de entrada de producto procedente de embargos y daciones, así como adquisiciones de promociones completas de obra nueva.  Con este escenario nos surgen preguntas y pensamos que tienen fácil respuesta:

  • Pueden los bancos aguantar este coste sin bajar precios para vender? no

  • Qué harán previsiblemente todos los bancos para vender su producto? bajar los precios, bien porque lo vendan ellos mismos, o bien porque se deshagan de grandes paquetes de inmuebles que saldran al mercado a precios muy muy bajos para conseguir una venta en tiempo record, de la mano de fondos de inversion y compañias especializadas en este tipo de operaciones

  • ¿Qué pasará cuando todos hayan bajado un 20% los precios? Que volverán a no ser competitivos y realizaran nuevas bajadas. Esto obligara a los particulares a estar al mismo nivel de competitividad si quieren vender y tendrán que bajar. 

  • ¿Hay suficientes compradores para estas casas? Para las viviendas de obra nueva sí, pero para las mas subprime no. Además los posibles compradores de las casas de bajo poder adquisitivo, se encontrarán con el problema que ni el propio banco les querrá financiar. todo un problema que hará bajar  más los precios por la escasa demanda.

Por lo tanto, nuestro consejo para los vendedores que  tienen una casa en la zona donde los bancos tienen mayor stock y piensan venderla, es que bajen el precio ya y se den prisa. Si por el contrario en la zona los bancos no tienen producto a ofertar, hay que pensar siempre en ser el mas barato de la zona para ser el primero en vender, pero no se producira esta bajada en cadena tan brusca.

Esperemos sea de ayuda

Un saludo

Comments
  1. Miguel Angel B
  2. alejandro sancho

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